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纠纷案例

已出售但未过户的房产能否执行?

   【案例】
  张某将自有安置房以30万元的价格卖给李某,在李某支付了全部购房款后,张某也将房屋产权证明交与李某保存,但李某却一直未办理过户手续。后张某拖欠某公司合同款纠纷案,经二审法院判决确认,张某应支付某公司28万元。因张某一直不履行生效判决书,某公司遂申请将张某未过户的房屋予以查封扣押,李某知悉后以案外人身份提出了执行异议。
   【分歧】
   本案中,对张某已出售但未过户的房屋,能否执行主要有以下两种意见:
   第一种意见认为,法院不可以执行,因为第三人李某已经支付了全部房款,张某已将房屋交付给李某使用,且两人之间的交易行为发生在某公司申请执行之前。
   第二种意见认为,法院可以执行,虽然李某已经支付了全部房款,并实际占有使用房屋,且未办理过户登记,但是并不能证明第三人李某对未过户不存在过错,所以,法院可以执行。
  【管析】
   笔者同意第二种意见,主要理由如下:
   首先,根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)第17条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。该条分为前后两个层次,前一层规定可以查封、扣押、冻结的情形,后一层则明确不得查封、扣押、冻结的条件。对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四:1.第三人已经支付全部价款;2.第三人已占有该不动产;3.未办理产权过户登记;4.第三人对未办理产权过户登记无过错。满足上述四个条件,人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结,反之,有任意一个以上条件未满足,则人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中,李某从张某处收存了房屋的产权证以后,未及时到相关房管部门办理过户手续,现有证据不能证实是受到其他客观条件的限制或影响,即不能证实李某对未办理过户手续并无过错。
   其次,如果第三人支付了全部价款,合同项下不动产因出售人的其他债务被查封执行,买受人利益将无法得到保障,对买受人也不公平。此外,被执行人与案外人串通,以倒签合同、倒签收据等方式制造虚假证据和事实,利用《查封规定》第17条规定,将被查封的房屋、土地所有权等不动产转移藏匿,逃避执行的现象并不鲜见,因而在适用《查封规定》第17条时,要正确理解本规定与物权法不动产物权登记生效原则的关系。《查封规定》17条前后两个部分区分规定,能否执行的主要差别就在于第三人有无过错。引入过错原则,在实质上突破登记生效原则,对无过错第三人债权赋予物权性质予以优先保护,即只要满足《查封规定》第17条设置的条件,即使交易的不动产没有登记过户,也不得对登记在被执行人名下的该不动产采取执行措施。《查封规定》第17条本身就是基于不动产登记生效原则从平衡利益的角度作出的变通性规定。因此,应将其理解为物权法第九条但书的法律另有规定的除外情形,系对不动产登记生效原则的例外规定,二者之间并不矛盾,还有助于交易的安全。
   综上,笔者同意第二种观点。

    来源:抚州法院网  作者:宜黄县人民法院 张星  


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点击次数:  更新时间:2017-05-31 19:08:12  【打印此页】  【关闭