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纠纷案例

未经出租人同意的转租能否适用“买卖不破租赁”?

  【案情】

  20151月吴某与杨某签订了店面租赁合同一份,杨某承租吴某的店面用于经营服装生意,约定租期三年,三年的租金在签订合同时一次性付清了。20161月杨某在未征得吴某同意的情况下将店面转租给了汪某经营服装生意,租期二年。20169月吴某回家办事时到自己的店面处看了看,汪某将杨某将店面转租给自己的事情告诉了吴某,吴某对此并没说什么。20175月吴某将店面出售给了他人,要求汪某腾空店面,对此汪某以租期未满不同意腾出。

  【分歧】

  对于杨某转租店面未经出租人吴某同意的情形,汪某是否仍享有买卖不破租赁的权利存在两种不同意见。

  第一种意见认为,未经同意的转租行为不能适用买卖不破租赁原则,汪某不享有继续承租权。依据法律规定,承租人将租赁物转租给第三人需要征得出租人同意。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。而承租人杨某未经出租人吴某的同意就将店面转租给汪某,故杨某与汪某签订的店面转租合同无效,不能适用买卖不破租赁原则,汪某应腾出店面。

  第二种意见认为,杨某的转租行为可以适用买卖不破租赁原则,汪某可继续承租店面。虽然杨某将店面转租给汪某没有经过吴某书面同意,也没有口头告知吴某,但吴某已经知晓店面转租的事实,并且对该转租行为并未表示不同意,也没有向杨某提出要求解除合同,故杨某与汪某的转租合同有效。

  【管析】

  笔者同意第二种意见,理由如下:

  首先,杨某与汪某签订的转租合同系双方当事人真实意愿表示,未违反法律规定,合法有效。所谓的买卖不破租赁原则是指在租赁关系存续期间,即使租赁物发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。而《合同法》第二百二十四条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。但从该条款看,并没有明确规定未经出租人同意转租的合同属于无效合同,并且转租行为仅仅涉及到出租人、承租人、次承租人三方的私人利益,合同的继续履行并不会损害国家利益和社会公共利益,因此该条款不属于效力性强制性规定,未违反法律、行政法规的强制性规定,不属于合同无效的情形,依法应予保护。

  其次,吴某在知晓杨某将店面转租后并未向杨某提出解除合同,视为其对转租行为的默认和同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条的规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。由此可知,对于出租人知晓转租情况,但未在六个月内主张权利的,法院不予支持其要求解除合同、认定转租合同无效的诉求。就本案而言,吴某在20169月回家办事时已经知晓杨某将店面转租给汪某的事实,但却并未表示不同意转租,也未在6个月内提出要求解除合同,可以推定为吴某同意转租。而并非必须要求杨某以书面或口头经吴某同意才能认定合同转租是否经同意。

  最后,保护次承租人的合法权益,有利于维护社会经济秩序的稳定,也符合法律鼓励交易的目标和精神。当前,房屋转租甚至连环转租现象在现实生活中大量存在,对于转租行为而言,只要承租人与次承租人签订的转让合同不存在损害出租人的合法权益,不涉及损害国家利益、社会公共利益、集体利益或者第三人合法利益,不违反法律规定的情形,则法律应充分保护市场交易,保护善意第三人的合法权益。本案中杨某在自身租赁合同期限内将店面转租给汪某,且也是从事服装生意,并不存在违反吴某的合法权益,作为出租人吴某则应根据最初与杨某签订的店面租赁合同继续履行合同,而不应明知租赁合同尚未到期而将店面转让给他人。

  综上,汪某可就买卖不破租赁的原则对抗吴某要求其腾出店面的请求,在合同履行期限内继续享有承租权。

  来源:抚州法院网 作者:广昌县人民法院 谢小燕

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


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点击次数:  更新时间:2017-07-13 15:42:57  【打印此页】  【关闭