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纠纷案例

出租未取得规划许可证房屋 租赁合同效力如何认定

   【案例】
  甲将其临街房屋和院子出租给乙作为汽车修理场所。经甲同意,乙先后两次自费扩建多件房屋作为烤漆车间。乙在又一次扩建报批过程中发现,甲出租的全部房屋均未经过城市规划部门批准,属于违章建筑。
  【分歧】
  本案中,关于甲与乙之间的租赁合同的效力产生了两种不同的意见:
  第一种意见认为,该租赁合同是可撤销的合同,乙可以向甲主张撤销该租赁合同,理由是《合同法》规定了签订的合同存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解、显示公平情形的可以主张撤销该合同,本案中甲存在欺诈的情形,故承租人乙可以主张撤销该合同。
  第二种意见认为,该租赁合同自始无效,因其违法了国家的相关法律规定。
  【评析】
  笔者同意第二种观点,理由如下:
  根据《合同法》的规定,下列情形的合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。而可撤销的合同主要有:(一)存在重大误解订立的合同;(二)在订立合同时显失公平的合同;(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。
  另依据《房屋租赁合同司法解释》第2条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。本案中属于该种情形,故应认定为该租赁合同无效。对于扩建房屋的费用应由哪方负担的问题,依据《房屋租赁合同司法解释》第14条规定,承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,法院按照下列情形分别处理:(一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。在本案中,因甲、乙对扩建房屋都有过错,应分担扩建房屋的费用。
  综上,甲、乙双方签订的租赁合同应认定为无效合同。

    来源:中国法院网 | 作者:刘璐

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点击次数:  更新时间:2019-05-12 09:33:14  【打印此页】  【关闭