经济合同

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纠纷案例

约定的违约金过低可否要求调高?

【案情】
  谢某购买了某房地产公司在本县河东新区开发的店面一间,并签订了《商品房买卖合同》,店面总价30万元,谢某以按揭贷款的方式付款,合同中还约定:房屋2011年2月25日前竣工,届时房地产公司应当将经验收合格的店面交付买受人谢某,如果出卖人房地产公司逾期交房的,则应当向买受人谢某支付违约金。后房地产公司2012年4月1日才交房,谢某以按合同约定的违约金不足同等地段同等面积店面租金为由,诉至法院,要求调高违约金标准,以弥补损失。对于合同已经约定了违约金但是合同约定的违约金过低,守约方可否要求调高存在分歧。
  【分歧】
  第一种意见认为,根据我国《合同法》第114条第2款的规定:约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。本案中约定的逾期交房违约金低于店面的租金,所以本案的违约金依法可适当调高。
  第二种意见认为,谢某和房地产公司已就违约金有约定,并且合同是双方意思自治原则的体现,合同合法有效,无履行不能的情形。所以应当遵守合同,本案中的违约金不可以调高。
  【管析】  
  实践中,对违约金的数额能否调整以及以什么标准调整是一个争议很大的问题。本案的焦点是,在房地产公司构成合同违约的情况下,谢某以合同中已约定了的违约金比实际的租金损失低为由请求调高是否应当支持。本文作者同意第二种观点,认为本案中的违约金不应当增加。
  合同应当遵循自由原则,违约金作为民事责任的一种,它是由当事人协商确定的。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。谢某和房地产公司在商品房买卖合同中已经对逾期交房约定了违约金的计算方法。本案房地产公司迟延交付店面,违反了合同约定,构成违约,应当承担违约责任。那么其所承担责任的范围原则上应依当事人的约定。
  《合同法》第113条规定的一方不履行义务给另一方造成损失所支付的赔偿额包括合同履行后可获得的利益,这条适用的前提是当事人在合同中没有约定的情形,而本案中谢某和房地产公司对于违约金是有约定的。《合同法》第114条第2款规定的约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加,该法条中的低于造成的损失,根据合同法的相关解释,应当是指低于造成的实际损失,实际损失包括财产的损毁、减少或者灭失等产生的费用。
  根据以上分析,对于违约金是否可以调整的标准是:合同中约定了违约金的,当事人主张提高的部分又是造成的实际损失的,则可以就约定的违约金与实际损失之间的差额为调高的标准进行调高;合同中没有约定违约金的,则损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。而本案中谢某与房地产公司已经就违约金有约定,并且谢某主张的损失不是实际损失,只是一种预期的利益,预期利益具有不确定性,对于预期利益的赔偿没有事实和法律依据,法院不应当予以支持。
  综上所述,本案中的违约金不能要求调高。                                                                                                            来源:抚州法院网  作者:广昌县人民法院 姜祖伟



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点击次数:  更新时间:2019-07-30 09:33:10  【打印此页】  【关闭