联系方式

周鹏飞  律师

电    话:18857788008

Q        Q: 653308433

执业证号:13303201410149773
执业机构:浙江驰明律师事务所
地址:乐清市柳市法庭东首1幢201室 

当前位置: 网站首页 > 法制新闻
法制新闻

7年前签下租赁合同,业主两度“反悔”

   一份7年前的租赁合同,经杭州市西湖区法院判决认定为合法有效,然而,承租方却还是收到了来自业主单位的“终止租赁”工作函,这是怎么一回事?业主单位虽然承认双方的租赁合同合法有效,但主动“要求”承担违约责任,这又是为什么?围绕这些问题,近日,记者对此事展开了调查。

  租赁合同“被终止”

  这份租赁合同上写明的地址是位于杭州文二西路的杭州合建商贸大厦三期,租期20年。4月27日,记者来到这里看到,大厦楼体已经建造完成,内部施工并没有全部结束。每扇门窗上方都贴着一张白纸黑字的通告:“杭州兆丰天瑞投资管理有限公司是本物业的唯一合法招商主体……”

  杭州兆丰天瑞投资管理有限公司(以下简称“兆丰公司”)总经理邵敬之告诉记者,作为大厦三期的承租方,虽然与业主方之间的租赁纠纷已经有了法院的判决,但并未真正案结事了。

  2017年10月,兆丰公司向杭州西湖法院提起诉讼,要求确认与杭州合建股份经济合作社之间的租赁协议合法有效。

  起诉状中,兆丰公司称,在2011年,该公司中标了由杭州合建股份经济合作社建设的杭州合建商贸大厦三期的租赁项目。双方签订租赁协议,约定三期房屋在竣工验收合格后十天内,作为租赁合同租期起算时间,合建股份经济合作社方面向兆丰公司办理房屋移交手续。

  2017年六七月份,工程陆续完工。谁知,同年9月12日,合作社却给兆丰公司发了函,以2014年8月13日的股东代表大会通过终止三期租赁合同的决议为由,通知兆丰公司终止租赁合同。

  兆丰公司立即与合建合作交涉,无果后向西湖区法院提起诉讼。

  法院判定租赁合同为有效

  庭审中,被告合建股份经济合作社认为,该租赁合同为无效合同。理由有两个,一是合同签订时,房屋尚未建成,无合法房屋登记证件,无法进行合同登记备案,因此为无效合同;二是因为2014年,被告召开股东大会,有股民代表提出异议,要求终止三期的租赁合同,被告只能按照大会决议行事。

  西湖法院审理后认为,判断合同是否无效,应当根据合同法的规定。该房屋租赁系双方真实意思表示,未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定,也不存在合同法规定的无效情形,应认定有效。

  针对合建股份经济合作社提出的种种理由,西湖法院认为,虽然房屋尚未建造完毕,但已取得建设工程规划许可证,为合法建造的建筑物,不存在合同无效情形。合同签订时尚未实际交付,也不影响合同的效力,被告以股民不同意继续履行案涉合同为由,向兆丰公司发出的解除通知不能发生效力,因此,房屋租货合同合法有效。

  2017年12月,西湖法院判决原告兆丰公司与被告杭州合建股份经济合作社在2011年8月25日签订的租赁合同有效。目前,该判决已经生效。

  承认合同有效但“要求”违约

  兆丰公司没想到的是,今年4月20日,又收到了一份落款为合建股份经济合作社的工作函,上面提到,2018年4月17日就合建商贸大厦三期租赁合同事宜召开股民代表大会,在投票表决中该合同再次被否决,因此通知兆丰公司终止该租赁合同。

  “这样一份合法有效的合同,合作社怎么能单方面‘告知’我们‘终止合同’?”邵敬之对此提出质疑。

  采访中,杭州合建股份经济合作社董事长蒋雪荣向记者表示,因为双方合同签订时间比较早,约定的租金与现在的行情价相比有一些差距,导致很多股民有异议。在4月的股民代表大会上,28个股民代表有27人反对履行租赁合同,“股民代表大会是经济合作社的最高权力机构,我也没办法。”

  “我们承认租赁合同是合法有效的,但要求违约,也愿意承担违约责任,赔偿损失,该怎么赔怎么赔。”蒋雪荣说。

  据悉,该房屋目前还没有通过消防验收,也没有办理房产证,兆丰公司也尚未向法院申请执行,要求合建合作社方面交付房屋。邵敬之告诉记者,对兆丰公司来说,因为这个纠纷,招商客户不愿意签意向合同,“房子交付不了,无法向客户交代准确的交付时间。”

  北京盈科杭州律师事务所高级合伙人邵斌认为,虽然股民代表大会否决了该租赁协议,但这是经济合作社的内部矛盾,并不能对抗双方的租赁关系。经济合作社单方面以违约来要求解除合同,在法律上是站不住脚的,“即使承担了违约责任,也不代表合同就可以解除。”邵斌表示,对于一份合同来说,除非双方约定解除,或者有法定解除的理由,否则合同即为合法有效。作为合同的一方,兆丰公司可以向法院提起继续履行合同之诉,合同最后是否解除,要由法院来判定。

    来源:浙江法制报


分享到:
点击次数:  更新时间:2018-05-02 16:19:22  【打印此页】  【关闭