（2017）浙0191民初2850号房屋租赁合同纠纷答辩状

答辩人：纪xx，男，汉族，1970年x月x日，住浙江省文成县x镇x村15号，身份证号码：33032819x00x311x14。

委托代理人：浙江驰明律师事务所  周鹏飞 律师

答辩人就原告起诉的房屋租赁合同纠纷一案根据原告提交的诉状、证据材料结合案件事实提出答辩意见如下：

一、答辩人将自己所有的房屋出售给案外人沈xx，根据“买卖不破租赁”原则并不影响《房屋租赁合同》的继续履行，答辩人不存在违约行为。

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖发生房屋产权转移，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。依据上述规定，答辩人与原告签订的《房屋租赁合同》继续有效，原告和新房主沈xx继续享有合同权利，履行合同义务。租赁期间，答辩人将房产所有权转移给沈南龙后，沈xx即成为《房屋租赁合同》的出租方，享有出租方的权利，承担答辩人在《房屋租赁合同》中的义务。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。因此，原告在答辩人将房屋出售给沈xx以后完全可以通过正当法律途径要求沈xx继续履行《房屋租赁合同》来维护自己正当的权利，而非向答辩人主张所谓的违约金及其他损失。答辩人作为房屋的所有权人对自己的房产享有处分的权利，在租赁期间该权利同样不受限制。而且在答辩在房屋出售前已经在合理期限内通知了本案的原告。

二、承租人将租赁房屋转租，必须经得出租人同意，非经出租人同意，承租人不得转租。原告未经答辩人同意擅自将承租的房屋转租给第三人是无效的，原告具有重大过错，因原告违法转租导致的损失应当由原告自行承担。

2014年1月15日，答辩人与原告签订《房屋租赁合同》，租期自2014年8月1日起至2019年7月31日。原告在合同第二条向答辩人承诺，租赁该房屋作为办公或居住使用。答辩人在收到本案诉讼文书以后才得知原告通过杭州xx有限公司将房屋转租给了叶xx，叶xx又再次将房屋转租给其他第三人。答辩人从未与杭州xx有限公司签订任何授权委托书，杭州xx有限公司将房屋出租给叶xx属于无权处分。答辩人已经将房屋出租给原告，再委托杭州xx有限公司对为出租，既无可能，也无必要，系杭州xx有限公司单方行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以行使解除权解除租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。该司法解释的精神表明，对于未经出租人同意的转租行为，出租人可以主张解除房屋租赁合同或者主张房屋转租合同无效。由此可知，对于承租人未经出租人同意的转租行为，答辩人有权向原告主张转租合同无效。同时根据相关司法解释规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。据此，原告要求答辩人对次承租人叶xx投入的装修进行赔偿，既不符合合同约定，又有悖法律规定，请法庭依法予以驳回。

 三、关于《房屋租赁合同》是否继续履行的问题

沈xx购买涉诉房屋时，对于该房屋之上的租赁负担是明知的，根据买卖不破租赁原则，本案中的租赁合同与转租合同的效力均不受租赁物所有权人变更的影响，因此《房屋租赁合同》仍应被遵守和履行。但是在租赁期间，原告如欲将涉诉房屋转租给第三人使用，必须征得沈xx的同意。同时“买卖不破租赁”原则设立的宗旨是保护承租人的居住权和使用权，原告并未实际占有使用租赁物，而是通过转租获取收益，因此答辩人认为沈xx作为涉案房产的所有权人，有权决定是否继续履行《房屋租赁合同》。

四、为了查明案件事实，答辩人请求人民法院依法追加叶xx和沈xx、杭州xx有限公司作为第三人参加本案诉讼。

为维护答辩人的合法权利，以上答辩意见恳请法院予以充分考虑并采纳，并依法驳回原告全部诉讼请求。

此致

杭州经济技术开发区人民法院

                                         答辩人：周鹏飞（特别授权代理人）

                             二〇一七年十二月十九日

案件结果：杭州市经济技术开发区人民法院作出（2017）浙0191民初2850号民事判决书驳回原告对纪xx的诉讼请求。