出租店面未经消防安全检查租赁合同是否有效?

　 【案情】
　　徐某自建的五层商住楼房已取得房屋所有权证，2017年9月1日，其将一楼的店面出租给邓某，双方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定邓某租赁店面用于经营手机专卖店，租期为三年，年租金为20万元，于每年的9月1日支付。后邓某提出该店面未进行消防安全检查，租赁合同违反国家强制性规定，应属无效。
　　【分歧】
　　关于出租店面未经消防安全检查，租赁合同是否有效。存在两种不同意见：
　　第一种意见认为，徐某出租给邓某的房屋属于多层建筑，一楼的店面属于公众聚集场所，根据我国《消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。根据《商品房租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（二）不符合安全、防灾工程建设强制性标准的。所以徐某的店面属于不得出租的情形，双方签订的租赁合同违反国家强制性规定，应属无效。
　　第二种意见认为，徐某出租的店面系合法建筑，根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条的规定，并不属于应当向公安机关消防机构申请消防设计审核的情形。邓某租赁店面后，因经营需要进行消防安全检查系其自身应承担的义务，并不影响租赁合同的效力。故双方签订的租赁合同有效。
　　【管析】
　　笔者同意第二种意见，具体理由如下：
　　首先，徐某出租的店面系依法取得房屋所有权的合法建筑物，其与邓某签订的《店面租赁合同》系双方当事人协商一致后的真实意思表示，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益或恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等导致合同无效的情形。
　　其次，根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条的规定，对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼……可知徐某的房屋并不属于应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收的范围；且邓某在租赁徐某的店面之前，必然已经查看并知晓该店面无相关消防安全设施，依然与徐某签订租赁合同，视为其对于租赁房屋情况的认可。
　　再次，根据《消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。可知邓某租赁房屋后，根据实际使用情况需要向相关机构申请消防安全检查，系邓某应当承担的义务，并不影响租赁合同的效力。
　　综上所述，徐某与邓某签订的《店面租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。

    来源：抚州法院网  作者：乐安县人民法院 彭玲 蔡敏