超过租赁期限的转租合同效力认定及损失如何承担？

     【案情】
　　2011年6月20日，陈某与店面所有人赵某签订了六年的租赁合同，合同期限为2011年6月21日起至2017年6月20日止。双方还约定，合同期限内，陈某有权将店面进行转租。
　　2016年5月15日，王某与陈某签订了一份《转租合同》。合同约定，陈某将其承租三间店面中的一间半即02号半间及03号店面转租给王某，双方约定租赁期为肆年。王某订立合同时，知道陈某承租期到2017年6月20日，但陈某口头答应能与赵某续租。之后，王某立即对店面进行了装修并开始营业。
　　2017年6月20日，陈某与店面所有人赵某就续租事宜未达成一致意见，导致王某转承租的店面被收回。之后，王某与店面所有人赵某重新签订租赁合同，租赁03号店面并进行重新装修。
　　王某与陈某就收回的02号半间店面及恢复03号店面装修费用发生争议。
　　【分歧】
　　王某与陈某签订的转租合同是否有效？因此产生的损失由谁承担？
　　第一种意见认为，转租合同租赁期限超越原租赁合同期限，合同无效，双方应按导致合同无效的过错程度承担各自责任。
　　第二种意见认为，虽然转租合同期限超越原租赁合同期限，并不必然导致合同无效，仅超越原租赁期限部分无效，其损失应根据各自过错程度承担责任。
　　【管析】
　　本案的关键点在于确认《转租合同》是否有效？由此产生的损失由谁承担？
　　首先，《转租合同》是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，陈某与赵某签订的《店面租赁合同》中约定，陈某有权在租赁期间内将其承租的店面的进行转租。陈某转租给王某长达一年多的时间内，店面所有权人赵某并未对该转租行为提出异议，因此，该转租行为合法有效，但《转租合同》的租赁期限超过《店面租赁合同》租赁期限，按照法律规定，转租期限超过剩余租赁期限的，超过的期限无效。虽然超过的期限无效，但是并不导致整个《转租合同》无效，该合同的其他条款对陈某、王某仍具有约束力。
　　其次，责任如何承担。陈某《店面租赁合同》约定的租赁期届满后，未与出租人赵某就续租事宜达成一致，导致《转租合同》无法继续履行。陈某转租时明知其与出租人订立的租赁期限只剩下一年多，在未与出租人赵某就续租事宜达成一致意见的情况下仍与王某订立长达四年的转租合同，存在重大过错。而王某与陈某订立《转租合同》时亦明知陈某租赁期限只剩下一年多，仍与其签订四年的转租合同，王某自身存在一定的过失。综合考虑双方过错程度及转租四年期限等因素，对店面返还及重新租赁所造成的装修损失，可由王某及陈某对转租合同不能履行分别承担25%、75%责任。

    来源：抚州法院网   作者：南城县人民法院 严小霞 杨琴