未通知承租人而签定的房屋买卖合同是否有效？

【案情】
　　2012年3月，叶某将位于老街的一套房屋出租给孙某，租期两年。2013年1月，叶某又与同事钱某签订房屋买卖合同，将此套房屋作价56万卖给了钱某。出卖前，叶某未通知承租人孙某。
　 【分歧】
　　对于此房屋买卖合同的效力，存在不同的意见：
　　第一种意见认为，此合同为无效合同。理由是房主叶某未通知承租人孙某，属于无权处分的情形，合同无效。
　　第二种意见认为，此合同成立并有效。理由是孙某可以请求叶某赔偿，但是未通知承租人孙某的事由并不阻却合同的有效成立。
　 【分析】
　　此案例实则涉及新旧法律对侵犯承租人优先购买权的不同法律后果。笔者同意第二种意见，理由如下：
　　1、《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权力。”以及《民法通则意见》第118规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按照此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”从这两个法条可以看出，出租人出卖出租房屋之前，未通知承租人的，房屋买卖无效。
　　2、但是，新出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》改变了上述规定，其第21条规定：“出租人出卖租赁物未在合理期限内通知承租人或有其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”由此可以看到，新法与旧法的规定是不一样的，根据“新法优于旧法”的原则，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》处理此类纠纷。
　　综上，在本案中出卖人叶某出卖租赁房屋即使未在合理的期限内通知承租人孙某，侵犯了孙某的优先购买权，但是由于叶某仍享有房屋所有权，与他人签订买卖合同不属于无权处分，因而合同仍然是有效的，承租人孙某仅能请求叶某承担赔偿责任。

来源：抚州法院网  作者：黎川县人民法院 叶国平