未书面通知交房 是否应当认定逾期交房

【基本案情】

徐某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款及首付款，并于2009年5月30日前将验收合格的商品房交付徐某使用，逾期交房超过六十日的，房产公司自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交付房款的万分之零点三向徐某支付违约金，房屋达到交付使用条件后房产公司应书面通知徐某办理交付手续。合同签订后，徐某即交付首付款。2016年4月19日，房产公司向徐某出具购房款发票；2016年10月31日，徐某向房产公司补交了2009年5月至2016年10月的物业费4000元；2016年11月28日，徐某领取房屋钥匙。徐某自认其2016年11月28日前一直居住于该小区的另一套房屋内。徐某诉请房产公司构成逾期交房要求其支付相应违约金。

【分歧】

该案中，对房产公司是否存在逾期交房的违约行为产生了分歧。

第一种意见认为，虽然房产公司未书面通知徐某收房，但徐某一直居住在该小区的另一套房屋内，其对房屋的状况及交付时间和地点是清楚的，房产公司未书面通知并不导致徐某无法按照收房，且徐某补交了2009年5月至2016年10月的物业费，说明双方认可房屋应于2009年5月交付，故房产公司并未存在逾期交房的违约行为。

第二种意见认为，商品房买卖合同中已经约定了房屋达到交付使用条件的，房产公司应当书面通知买受人收房，但房产公司并没有证据证明其履行了书面通知义务。徐某领取房屋钥匙的时间为2016年11月28日，该时间应为实际交付时间。徐某补交物业费的行为，并不能直接证明实际交房时间，故房产公司构成逾期交房的违约。

【评析】

笔者同意第二种意见。

房屋的交付是商品房买卖合同履行中的重要环节，交房从程序上应当由开发商的通知收房、房屋交付与购房者的质量验收、书面确认四个基本环节组成。开发商的交房义务实际上是由书面通知义务、交付房屋的主义务及交付、提示必要文件资料的附随义务组合构成的义务群。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。即在当事人没有特别约定的情况下，“转移占有”视为交房完成。而在实践中，开发商完成转移占有的行为表象一般是向购房人交付房屋钥匙。

逾期交房的原因在二，一是开发商主动违约，未能完全按照合同约定的方式、程序、期限交房，二是开发商已经按期提出交房，但购房人因为房屋质量问题或开发商未履行其他义务而拒绝收房。本案属于前者，对于该种情形，应当对开发商是否违反了合同对交房期限、程序的细节约定，且是否有免责事由进行审查。本案商品房买卖合同中明确约定了房产公司应当书面通知买受人收房，但房产公司并未履行书面通知义务，房产公司以徐某补交物业费以及一直居住在该小区另一栋房屋为由主张交房时间为2009年5月，但物业费的补交并不能构成实际交房的直接证据，物业服务合同与房屋买卖合同虽有联系，但并非同一法律关系，而且徐某居住的另一栋房屋并非本案买卖法律关系的标的物，与本案并无关联性，以此为由认定房产公司已于2009年5月交房，并无事实和法律依据。而根据相关证据，徐某于2016年11月28日领取房屋，应当认定该时间为房屋的实际交付时间。而根据合同约定的交房时间，房产公司已经构成逾期交房的违约行为，应当按约支付相应的违约金。

来源：萍乡市中级人民法院网   作者：萍乡中院 黄毅