裁判要旨：人民法院对存在租赁的不动产采取查封、评估、拍卖执行措施，尚处于对不动产所有权和收益权的控制阶段，并不影响承租人租赁权的行使，其无权亦无需采取执行异议，而只需承租人向人民法院及时报告租赁合同签订及履行情况，并向人民法院提存尚未向出租人交纳的应付租金，以便人民法院在评估、拍卖时扣除相应的租赁价值，进而保护其租赁权益。
案例索引：《黄秀定与山东胜利投资股份有限公司、广东恒润互兴资产管理有限公司案外人执行异议之诉案》【（2020）最高法民终913号】争议焦点：承租人是否享有排除执行法院对房产采取查封、评估、拍卖的民事权益？裁判意见：最高院认为，根据黄秀定与胜利公司的诉辩主张，本案二审争议焦点为：黄秀定是否享有阻却执行法院对涉案房产采取查封、评估、拍卖的执行措施的民事权益。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：黄秀定关于执行法院应停止对位于涉案房屋采取查封、评估、拍卖的执行措施的诉讼主张，不能成立。对于不动产承租人租赁权在执行程序中的保护，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款对于执行拍卖中如何保护不动产承租人租赁权亦有明确规定。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定承租人执行异议的对象是人民法院要求移交被执行的不动产的执行措施，若人民法院对存在租赁的不动产采取查封、评估、拍卖执行措施，尚处于对不动产所有权和收益权的控制阶段，并不影响承租人租赁权的行使，其无权亦无需采取执行异议，而只需承租人向人民法院及时报告租赁合同签订及履行情况，并向人民法院提存尚未向出租人交纳的应付租金，以便人民法院在评估、拍卖时扣除相应的租赁价值，进而保护其租赁权益。其次，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款的规定，承租人对移交占有不动产执行措施的异议主张得以成立需同时具备三个要件：一是承租人在人民法院查封之前签订的书面租赁合同合法有效。一般而言，不违反法律法规强制性、效力性规定的租赁合同均合法有效，但若没有以书面形式签订，或者书面合同系在人民法院查封之后签订或倒签，则该要件即不具备。二是在人民法院查封之前承租人实际占有使用不动产。租赁合同系诺成性合同，实际占有使用不动产是合同的履行履行问题，是否实际履行并不影响其合同效力。若承租人没有实际占有使用不动产，则不享有排除人民法院执行程序中强制移交的权益，只能向出租人主张租赁合同不能履行的合同责任。三是要求移交时仍在租赁期限内。虽人民法院采取查封、评估、拍卖的执行措施时仍在租赁期，但若在移交时已过租赁期，则其租赁权已丧失，亦无权阻却人民法院要求移交占有不动产的执行措施。就本案而言，首先，本案执行程序尚处于评估阶段，执行法院并未责令移交涉案房屋，对黄秀定租赁权的行使并无产生实质性影响，黄秀定尚不享有提出执行异议之诉的权利。其次，在案证据证明在2018年7月5日人民法院查封之前，黄秀定并没有实际占有使用涉案房产，即使人民法院责令其移交占有的涉案房产，黄秀定提出执行异议亦不能成立。至于黄秀定与恒润互兴公司签订的《承租合同》是否因恶意串通无效问题，因本案已足以认定黄秀定不享有排除强制执行的民事权益，故无依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款关于“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”对《承租合同》审理评判的必要。《承租合同》的效力及履行若有争议，黄秀定与恒润互兴公司应另行解决。
