租客提前退租押金是否应返还？

   【案情】
　　张某与房产中介公司签订房屋租赁协议，并交了押金800元。后由于其他原因，张某想退组。房产中介公司表示同意，双方签订了终止协议。该终止协议约定：双方解除租赁合同，并自签字之日起，张某与房产中介公司再无任何房屋租赁关系及经济关系。签订终止协议后，张某与房产中介公司结清所欠的水气费、租房押金的收据仍由张某保管。此外，上述房屋租赁合同及终止协议均系房屋中介公司提供的统一文本。之后，张某要求房产中介公司退还其所交押金800元，但房产中介公司不同意退还。
　　【分歧】
　　第一种观点认为，张某与房产中介公司所签订的房屋租赁合同及终止协议合法有效，房产中介公司不应退还押金800元。双方签订的终止协议已明确约定双方解除租赁合同，张某与房产中介公司再无任何房屋租赁关系及经济关系。张某再要求房产中介公司退还房屋押金没有事实及法律依据。
　　第二种观点认为，房产中介公司应退还张某押金800。张某与房产中介公司所签订的房屋租赁合同及终止协议均系房产中介公司单方所提供的格式合同，房产中介公司若称“双方解除租赁合同，张某与房产中介公司再无任何房屋租赁关系及经济关系”中包含有张某放弃押金的意思表示，理应提醒张某注意或在合同中明确注明。由于房产中介公司提供的协议是格式条款，应作出不利于提供格式条款一方的解释。
　　【管析】
　　笔者同意第二种观点。
　　在本案中，房产中介公司并未提醒张某注意终止协议中的“双方解除租赁合同，并自签字之日起，张某与房产中介公司再无任何房屋租赁关系及经济关系”包含有张某放弃押金的意思表示。现双方对此语句的理解发生分歧，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议后，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。由于该终止协议中规定“双方无任何房屋租赁关系及经济关系”系格式条款，没有明确包含清理、结算800元押金的内容，不能推出张某与房产中介公司有张某放弃800元押金的合意。张某虽与房产中介公司签订终止协议，明确双方无任何房屋租赁关系及经济关系，但双方签订协议时，房产中介公司并未将向张某出具的押金收据收回，也未在上述协议中废止800元押金收据所具有的凭押金收据收回所交纳押金款项的效力。结合本案的房屋租赁合同、终止协议、租金收据及张某所提租金收据要求给付押金的事实，从各个证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等分析、综合判断、不能推出张某在终止协议中有放弃800元押金的意思表示。故房产中介公司应退还张某押金800元。

   来源：抚州法院网  作者：金溪县人民法院 王欢