次承租人与所有权人变为同一人后是否还要履行转租赁合同？

   【案情】
　　2009年1月，吴某以3000元/月的价格租用了某工厂门面一间，双方签订租赁合同，约定租赁期限从2009年1月1日至2011年12月31日止。在对店面进行简单装修后，2009年2月，吴某便以5000元/月的价格转租给李某，双方签订了转租赁合同，约定租赁期限到2011年12月31日时止。2009年5月，该工厂破产，在破产清算的过程中，对此门面进行了拍卖，结果该门面被李某竞买取得。李某便不再履行与吴某的转租赁合同，而吴某要求其继续履行合同，但李某认为自己已经为该门面的所有权人，不需要再履行转租赁合同了。
　　【分歧】
　　本案中，关于李某是否还需继续履行转租赁合同，存在两种意见：
　　第一种意见认为，“买卖不破租赁”原则适用于本案，转租赁合同应该继续履行
　　第二种意见认为，李某既然已经取得了租赁物所有权，就不需要再履行转租赁合同。
　　【管析】
　　笔者同意第一种意见，理由如下：
　　第一，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此条款明确规定了“买卖不破租赁”原则，该原则是指租赁关系成立后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《合同法》第229条更将私有房屋扩展到所有的房屋，由此可见，买卖不破租赁是一项有效的法律制度。

　　第二，本案中因拍卖而发生的所有权变动是否属于《合同法》第229条规定的“所有权变动”呢？从所有权变动的原因来分，应当包含当事人因合同等法律行为引起的物权变动，和因强制执行、强制征用、法院判决、继承、新建等行为引起的物权变动。那么，不论是因何种原因发生的物权变动，都属于所有权变动，都应当适用该条款。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定了“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，…”，即采用了承受原则。也就是说，一般而言，拍卖引起所有权发生变动，也不影响原租赁权及其他用益物权的效力。
　　第三，虽然本案中租赁物的所有权受让人和次承租人均为被告李某，但并不会影响“买卖不破租赁”原则的适用。吴某是承租人，李某是次承租人，李某在拍得其承租的门面房时，对于该门面房之上有租赁负担显然是明知的。根据“买卖不破租赁”原则，本案中租赁合同和转租赁合同的效力均不受租赁物所有权人变更的影响，因此在两个合同约定的期限内，合同仍应被遵守和继续履行。
　　综上所述，虽然李某在转合同履行期限内购得该租赁物，但其仍有义务继续履行转租赁合同。

    来源：抚州法院网  作者：临川区人民法院 吴晓艳