八年未履行的房屋买卖协议能否解除？

   【案情】　
　　黄某盗得一台价值3200元的彩电，并将彩电藏进附近树林子的一片杂草中，准备夜静人深时将彩电拿回家。张看见黄离开树林时形色仓皇，便产生了怀疑。待黄离去后，张即到该树林里查找，找到黄盗窃的彩电后，张迅速将彩电抱回家藏起来，后又以1500元的价格转卖给他人。案发后，张某如实供述了作案经过，根据张某的供述，黄被依法传唤并如实交待了盗窃事实。　
　　【分歧】　
　　本案在审理过程中，对张某揭发黄国栋的盗窃犯罪行为是否属于立功，有两种意见： 
　　第一种观点认为，张某揭发他人犯罪，其行为属于立功。 
　　第二种观点认为，张某的行为不属立功。 
　　【评析】　　 
　　笔者同意第二种意见。理由是：根据《中华人民共和国刑法》第六十八条规定，犯罪分子有揭发他人犯罪行为，查证属实的，或者提供重要线索，从而得以侦破其他案件等立功表现的，可以从轻或者减轻处罚；有重大立功表现的，可以减轻或者免除处罚。由此可见，要构成立功，必须符合两个条件，一是揭发他人犯罪行为，经查证属实；二是提供重要线索，从而得以侦破其他案件。在本案中，张、黄二人盗窃行为虽不属于共同犯罪，而是各自独立实施的犯罪过程，但是这两个犯罪行为之间并非完全孤立，毫无联系。案件的实际情况表明，由于黄在盗窃后隐藏赃物的行为引起张的怀疑，张才跟踪去寻找赃物。张明知彩电是黄盗窃的赃物而据为己有，其行为实际上是黄盗窃行为的继续。他们两人先后在不同的时间和地点对同一财物实施盗窃，形成了他们两个盗窃行为之间的客观联系。正是这种客观联系，使张在交待自己的盗窃过程时必然要涉及到黄的盗窃行为，否则就不能讲清自己所盗物品的来源。张在供述中把黄的盗窃行为揭露出来，表明他能如实交待罪行，对侦破全案起了积极作用，可予从宽处理；但这是案件本身的特点决定的，并不是他出于将功抵罪的动机而主动揭发他人的罪行。因此，张某不具有立功表现。

【案情】
　　2002年12月，张某与余某签订了一份《卖房协议》，协议约定：张某将房屋卖给余某，价格为人民币5万元整，余某先付5000元定金，其余款待张某搬迁时全部付清，搬迁日期暂定为2003年3月。过户手续由张某出具，有关费用双方各半。如违约给付对方违约金1000元。协议签订后，余某给付了张某定金5000元。2003年4月，余某又支付了3000元购房款给张某，并入住房屋使用至今。2011年，张某起诉请求解除该卖房协议。
　　【分歧】对卖房协议能否解除，存在二种不同意见：
　　 第一种意见认为，双方当事人对购房款的支付方式、期限已有明确约定，张某已依约将房屋交余某使用，但余某在长达九年的时间内仅支付了8000元购房款，余款42000元一直未付。余某未履行合同主要债务，构成根本性违约，张某可诉请解除合同。
　　第二种意见认为，张某长期未行使合同解除权，应当认定张某行使解除权的期限已经远远超过，张某的解除权已经消灭。
　　【评析】笔者同意第二种意见，主要理由如下：
　　1、张某与余某于2002年12月签订卖房协议，至2003年4月余某共支付8000元，但是张某却直到2011年10月才起诉要求解除卖房协议，此时距解除权发生已过了八年多时间。解除权的行使，是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，解除权应当在一定期间行使。
　　2、《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案当事人没有约定解除权行使期限，法律对此也没有规定，那么，如何确定本案解除权的行使期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。虽然该司法解释是针对商品房买卖合同规定的，但确定本案解除权的行使期限可以参照该条规定，由于张某长期未行使解除权，应当认定张某行使解除权的期限已经远远超过，张某的解除权已经消灭。因此，张某起诉要求解除与余某签订的卖房协议没有法律依据，不予支持。
　　3、房地产转让属于房地产三级市场，应该更多地发挥私法自治的功能，维护市场交易秩序。卖房协议约定“过户手续由张某出具”，而从协议签订至2003年4月余某共支付8000元，可见在合同履行中双方当事人均有过错。综合双方当事人过错，考虑保障交易秩序的安全，本案应当通过违约责任来平衡双方利益，维护财产及交易稳定性，对张某的诉请不予支持。

    来源:抚州法院网    作者：抚州市中级人民法院 江坎 揭婷