合同期满未续约承租人继续使用应如何计算租金？

【案情】
　　2008年8月7日，原告杜某与被告陈某签订了一份租赁合同，合同约定杜某将自家房屋一间出租给陈某使用，为期两年，租金为360元每月，按年交付。2010年8月7日期满后双方也未续签合同，陈某继续使用杜某车库，杜某亦未提出异议，2011年8月6日，已到一年交租时，因房价上涨，市价比双方约定租金贵100元。杜某屡次向陈某催收租金并要求陈某以市价租金交付，但陈某多番推迟，遂杜某向法院起诉。 
　　【分歧】
　　租赁合同期满后，承租人继续使用应付前合同约定租金还是市价租金？
　　第一种意见认为，承租人继续使用应按照市价给付租金，由于双方未签订租赁合同，随着房价上涨，租金也跟着上涨许多，根据公平原则，应按照市价给付租金。
　　第二种意见认为，承租人继续使用应付原合同约定租金。
　　【评析】
　　笔者同意第二种意见，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
　　根据法律规定系指原租赁合同有效，所以租赁合同终止后，出租人与承租人虽未续签合同，但双方均按原合同实际履行，原租赁合同继续有效，双方租金也定当以原合同约定为准。

来源：抚州法院网  作者：崇仁县人民法院 胡静